A compra de um imóvel é um dos os mais importantes da vida de muitas pessoas. Em busca de boas condições e preços atrativos, muitos consumidores recorrem aos tradicionais feirões de imóveis, como os promovidos por construtoras em parceria com grandes instituições financeiras, a exemplo da Caixa Econômica Federal.

Contudo, apesar das vantagens que são ofertadas, é preciso atenção redobrada para evitar problemas futuros.

Neste artigo, abordamos os principais cuidados que você deve tomar ao adquirir um imóvel em um feirão.

1. Verifique a Documentação do Imóvel e do Vendedor

Antes de fechar qualquer negócio, exija a documentação completa do imóvel e do vendedor. Isso inclui:

• Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis, onde constará a existência de ônus reais (como hipotecas ou penhoras).

• Certidões negativas de débitos municipais (IPTU), débitos condominiais e ações judiciais.

• No caso de imóveis na planta ou em construção, verifique se a incorporadora está devidamente registrada e com o memorial de incorporação arquivado.

2. Revise Minuciosamente o Contrato de Compra e Venda

Mesmo em um feirão, o contrato deve obedecer à legislação vigente. Fique atento a:

• Cláusulas abusivas, como multas desproporcionais em caso de desistência.

• Prazos de entrega do imóvel e penalidades por atraso.

• Regras previstas na Lei 13.786/18, a qual estabelece inclusive os direitos e deveres em caso de rescisão contratual.

É recomendável que o contrato seja analisado por um advogado especializado antes da .

3. Entenda as Condições do Financiamento

Os feirões costumam oferecer condições facilitadas de financiamento, especialmente em parceria com instituições bancárias. No entanto:

• Simule o financiamento considerando juros, correções monetárias e CET (Custo Efetivo Total).

• Analise sua capacidade de pagamento real.

• Lembre-se que a garantia pelo não pagamento das prestações é o imóvel, através da alienação fiduciária e em caso de inadimplência, imóveis financiados com alienação fiduciária (Lei 9.514/97) podem ser retomados pela via extrajudicial, sem necessidade de ação judicial, após o devido procedimento de notificação e leilão.

4. Visite o Imóvel (ou o Local da Obra)

Não se deixe levar apenas por fotos ou promessas. Visite o imóvel ou o canteiro de obras, verifique a infraestrutura da região, segurança, o a transporte e serviços básicos. Converse com moradores e pesquise a reputação da construtora.

5. Peça Tudo por Escrito

Ofertas verbais não têm valor jurídico. Exija que todas as condições prometidas no feirão – como descontos, brindes, prazo de entrega e isenções de taxas – estejam expressamente previstas no contrato ou em documento escrito e assinado.

Conclusão

Participar de um feirão pode ser uma excelente oportunidade para adquirir seu imóvel com condições vantajosas.

No entanto, é fundamental agir com cautela e buscar orientação jurídica sempre que necessário.

A prevenção é sempre o melhor caminho para evitar prejuízos financeiros e dores de cabeça futuras.

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um importante entendimento para o mercado imobiliário: imóveis financiados, mesmo ainda em fase de pagamento, podem ser penhorados em razão de dívidas condominiais.

Mas o que isso significa na prática? Quais os impactos para proprietários, credores e o próprio condomínio?

Neste artigo, vamos explicar a natureza jurídica da dívida condominial, porque essa decisão do STJ é tão relevante e o que ela muda no dia a dia de quem possui ou istra imóveis em condomínio.

O que é a dívida de condomínio?

A dívida condominial surge da obrigação legal de todos os condôminos contribuírem com as despesas do edifício – sejam elas ordinárias (manutenção, limpeza, salários de funcionários) ou extraordinárias (reformas, obras, fundo de reserva etc.).

Trata-se de uma obrigação propter rem, ou seja, vinculada à coisa (o imóvel). Isso significa que, independentemente de quem esteja ocupando o imóvel, a dívida acompanha a propriedade. Se o bem for vendido, por exemplo, o novo comprador assume a dívida condominial já existente.

O que decidiu o STJ?

O STJ firmou o entendimento de que o fato de o imóvel estar financiado e com cláusula de alienação fiduciária (quando o bem é garantia do financiamento bancário) não impede a penhora por dívida de condomínio.

Em resumo, mesmo que o comprador ainda esteja pagando as prestações do financiamento, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento do débito condominial.

Segundo a Corte, o crédito condominial tem caráter privilegiado, e o inadimplemento desse tipo de obrigação afeta diretamente a coletividade dos condôminos, já que todos acabam arcando com os prejuízos da inadimplência.

Por que isso muda na prática?

Até então, havia divergência nos tribunais sobre a possibilidade de penhorar um imóvel ainda financiado com cláusula de alienação fiduciária, pois o entendimento de muitos juízes era de que o bem ainda “pertenceria” ao banco até a quitação do contrato. Essa interpretação protegia os financiadores, mas dificultava a efetividade da cobrança das dívidas condominiais.

Com a nova decisão do STJ:

• O condomínio pode promover a penhora do imóvel mesmo que ainda esteja financiado;

• O comprador inadimplente assume o risco de perder o imóvel por dívida condominial;

• O banco que financiou o imóvel a a ter menor prioridade na execução, já que o crédito condominial é privilegiado por sua natureza propter rem;

• Haverá maior pressão para que os compradores mantenham em dia o pagamento das taxas condominiais.

E o que acontece com o financiamento?

Caso o imóvel seja penhorado e vendido em leilão, o produto da venda servirá, primeiramente, para quitar a dívida de condomínio. O que sobrar, será destinado ao banco credor do financiamento, conforme o contrato de alienação fiduciária.

Se o valor da venda não for suficiente para quitar ambos os débitos, o comprador poderá continuar com uma dívida remanescente junto à instituição financeira.

Conclusão

A decisão do STJ fortalece a posição dos condomínios na cobrança de dívidas condominiais e reforça a responsabilidade dos proprietários com o coletivo.

Quem adquire um imóvel, mesmo financiado, deve estar atento: não pagar o condomínio pode significar perder o bem. Além disso, a medida deve servir de alerta para compradores, síndicos, as e até instituições financeiras, que precisarão redobrar os cuidados na avaliação de riscos.

Se você está enfrentando problemas com dívidas de condomínio ou precisa entender melhor os impactos jurídicos dessa decisão, procure orientação especializada. Um bom planejamento evita surpresas e prejuízos no futuro.

O mercado imobiliário brasileiro sempre foi sensível às variações da economia, e 2025 promete ser mais um ano desafiador para quem deseja financiar um imóvel.

Com a Taxa Selic em patamares elevados, o custo do crédito imobiliário tende a subir, afetando diretamente tanto compradores quanto o mercado de construção civil.

Neste artigo, vamos explorar como a alta da Selic influencia os financiamentos habitacionais e o que esperar para este ano.

O Que é a Taxa Selic e Como Ela Afeta o Crédito Imobiliário?

A Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia) é a taxa básica de juros da economia brasileira.

Ela serve como referência para diversas operações financeiras, incluindo os empréstimos e financiamentos imobiliários. Quando a Selic sobe:

• O custo do dinheiro aumenta, encarecendo os financiamentos.

• O retorno das aplicações em renda fixa, como a poupança, fica mais atrativo, desviando recursos do crédito imobiliário.

• As instituições financeiras adotam critérios mais rígidos para conceder crédito, limitando o o a financiamentos.

Em resumo, uma Selic alta torna o financiamento imobiliário mais caro e menos ível para grande parte da população.

Novas Regras para Financiamentos Imobiliários em 2025

Em resposta ao cenário desafiador, a Caixa Econômica Federal implementou novas regras para financiamentos habitacionais no final de 2024.

As principais mudanças incluem:

• Redução no percentual financiado: Agora, a Caixa financia até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e apenas 50% pela Tabela Price.

• Limite no valor do imóvel financiado: O teto agora é de R$ 1,5 milhão.

• Restrição para múltiplos financiamentos: O comprador não pode ter outro financiamento ativo com a instituição.

Essas medidas refletem a tentativa do banco de reduzir os riscos associados ao aumento da inadimplência.

O Que Esperar do Mercado Imobiliário em 2025?

As projeções para o mercado imobiliário não são otimistas.

Caso a taxa Selic se mantenha elevada e considerando as novas restrições no financiamento, pode ocorrer:

1. Redução na demanda por crédito habitacional: Muitas famílias podem adiar a decisão de compra, aguardando uma melhora nas taxas de juros.

2. Desaceleração nos lançamentos imobiliários: Construtoras tendem a diminuir novos projetos devido ao aumento nos custos de financiamento.

3. Possível queda nos preços dos imóveis: A menor demanda pode pressionar os preços para baixo, especialmente em regiões com grande oferta.

Estratégias para Quem Quer Financiar um Imóvel em 2025

Apesar do cenário desafiador, financiar um imóvel em 2025 ainda pode ser uma boa decisão, desde que feita com planejamento.

Algumas dicas incluem:

• Compare taxas de diferentes instituições financeiras: Nem todas as taxas acompanham a Selic na mesma proporção.

• Escolha um Sistema de amortização que reduza o saldo devedor mais rapidamente.

• Avalie a possibilidade de entrada maior: Quanto menor o valor financiado, menor o impacto dos juros ao longo do tempo.

• Fique atento a programas habitacionais do Governo: O programa Minha Casa, Minha Vida pode oferecer condições mais favoráveis.

Conclusão: Planejamento é a Palavra-Chave

O financiamento imobiliário em 2025 exigirá mais planejamento e cautela.

Com a Selic em alta e regras mais rígidas para o crédito, é fundamental que compradores estejam bem informados e preparados para negociar com os bancos.

Se você está pensando em financiar um imóvel, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para entender todos os detalhes do contrato e garantir que a operação esteja de acordo com suas possibilidades financeiras.

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Fique ligado no blog para mais análises sobre o mercado imobiliário brasileiro.

O aumento alarmante no número de imóveis leiloados no Brasil, que chegou a 44 mil apenas no primeiro semestre de 2024, levanta um sinal de alerta para mutuários que enfrentam dificuldades financeiras.

Neste artigo, explicaremos as medidas legais que podem ser tomadas para evitar a perda do imóvel e as possibilidades de anular judicialmente um leilão em caso de irregularidades por parte das instituições financeiras.

1. Entendendo o Contexto: Quando o Imóvel Vai a Leilão

O leilão de imóveis ocorre geralmente em decorrência de inadimplência no pagamento das parcelas do financiamento imobiliário.

Após três prestações consecutivas em atraso, o banco pode iniciar o processo de consolidação da propriedade, nos termos da Lei nº 9.514/1997, que regulamenta o sistema de alienação fiduciária.

2. Como Evitar a Perda do Imóvel

2.1. Negociação Direta com o Banco

O primeiro o é buscar uma renegociação com a instituição financeira.

Muitos bancos oferecem alternativas como:

• Reescalonamento da dívida: Redução temporária do valor das parcelas.

• Pausa no pagamento: Período de carência para retomada das condições financeiras do mutuário.

• Alongamento do prazo do financiamento: Diluindo a dívida em parcelas menores.

Dica: Formalize todos os acordos por escrito e mantenha registro das tentativas de negociação.

2.2. Pagamento da Dívida Até a Consolidação da Propriedade

A alienação fiduciária permite ao mutuário regularizar sua situação pagando a dívida antes de o banco consolidar a propriedade em seu nome. Esse pagamento deve incluir:

• Parcelas atrasadas;

• Juros e multa por mora;

• Eventuais encargos istrativos.

Esse procedimento é assegurado pelo artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997.

2.3. Usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

Se o imóvel for destinado à moradia própria, o FGTS pode ser utilizado para quitar parcelas em atraso, desde que respeitadas as condições do sistema de financiamento habitacional.

3. Possibilidade de Anulação Judicial do Leilão

Se o imóvel foi levado a leilão, é essencial verificar se o banco cumpriu rigorosamente os procedimentos legais. Caso contrário, o leilão pode ser anulado judicialmente.

3.1. Irregularidades Mais Comuns

1. Notificação inadequada: O banco deve notificar o mutuário, preferencialmente por via cartorial, sobre a consolidação da propriedade e o leilão, garantindo ampla ciência.

2. Valor de avaliação subdimensionado: O imóvel deve ser avaliado por valor de mercado justo.

3. Ausência de publicidade adequada: O leilão deve ser amplamente divulgado para garantir a competitividade, conforme os princípios da Lei n.º 8.666/1993 (aplicável subsidiariamente).

4. Impedimentos ao exercício do direito de purgação da mora: Se o banco dificultar o pagamento da dívida até a consolidação, isso pode ser questionado.

3.2. Ação Judicial para Anular o Leilão

Nos casos de irregularidades, o mutuário pode ingressar com uma ação de anulação de leilão.

A petição deve ser acompanhada de:

• Provas documentais das irregularidades;

• Pedido liminar para suspensão de eventual imissão de posse pelo arrematante.

Além disso, é possível pleitear a revisão das cláusulas contratuais abusivas, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).

4. O Que Fazer Após o Leilão?

Mesmo após o leilão, o mutuário ainda pode buscar soluções judiciais, como:

• Ação de rescisão do leilão: Para reverter a venda, caso o imóvel tenha sido arrematado de forma irregular.

• Negociação com o arrematante: Em alguns casos, o arrematante pode aceitar receber a dívida quitada pelo mutuário, desistindo do imóvel.

5. Conclusão

O processo de leilão de imóveis é repleto de exigências legais, tanto para o banco quanto para o mutuário.

Ao perceber dificuldades financeiras, é essencial agir de forma rápida, buscando negociar com o banco ou utilizando as ferramentas legais disponíveis.

Caso o leilão já tenha ocorrido, a revisão judicial do procedimento pode ser uma alternativa para resguardar seus direitos.

Se você está enfrentando uma situação semelhante, conte com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar o seu caso e garantir que seus direitos sejam respeitados.

A Caixa Econômica Federal, anunciou mudanças significativas em suas condições de financiamento imobiliário.

A partir de 21 de outubro, os valores de entrada exigidos para financiamentos pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) e pela Tabela Price sofrerão ajustes substanciais.

Antes, era possível financiar até 80% do valor do imóvel no SAC, com entrada de 20%. Com a nova regra, esse percentual será reduzido para 70%, exigindo uma entrada de 30%. Já no sistema pela Tabela Price, o financiamento será de apenas 50%, elevando a entrada necessária para metade do valor do imóvel.

Impacto das Novas Regras no Mercado Imobiliário.

Essas mudanças têm implicações diretas para compradores e para o próprio mercado imobiliário. O aumento do valor de entrada poderá limitar o o ao crédito habitacional, principalmente para quem busca adquirir o primeiro imóvel.

Em um cenário econômico onde muitos dependem do financiamento para realizar o sonho da casa própria, o aumento da entrada poderá restringir o número de pessoas aptas a comprar imóveis, o que pode, por sua vez, desacelerar o ritmo das vendas.

Além disso, o mercado secundário de imóveis (imóveis usados) pode sofrer, uma vez que a flexibilidade do financiamento é um atrativo para esses imóveis. Para quem já possui um imóvel financiado e pensa em vendê-lo, é importante ficar atento às mudanças, pois a base de possíveis compradores pode ser impactada.

Custos e Despesas na Compra de um Imóvel.

A aquisição de um imóvel envolve diversas despesas, além do financiamento e da entrada. Vamos revisar as principais:

1. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Este imposto varia de 2% a 4% do valor venal do imóvel, dependendo do município, e é de responsabilidade do comprador.

2. Taxas Cartorárias: A escritura pública e o registro do imóvel são essenciais para formalizar a transferência de propriedade, com custos que geralmente variam entre 1% e 3% do valor do imóvel.

3. Taxas Bancárias: Para além do valor financiado, a instituição financeira poderá cobrar taxas de análise e avaliação do imóvel, que podem chegar a até 2% do valor total do financiamento.

4. Seguro Habitacional: Normalmente exigido pelos bancos, o seguro habitacional protege o imóvel contra danos e quita o financiamento em caso de morte ou invalidez do comprador. O valor pode variar conforme o valor do imóvel e o perfil do comprador.

5. Escrituração e Registro de Imóvel: Além das taxas de cartório, é preciso considerar também as despesas com escritura e registro. Estes valores também costumam variar de acordo com o estado e a tabela de preços dos cartórios locais.

Cuidados ao Planejar a Compra de um Imóvel.

Com o aumento da entrada, o planejamento financeiro se torna ainda mais essencial. É fundamental que o comprador leve em conta todos os custos extras mencionados e mantenha uma reserva de emergência, além do valor de entrada e das prestações iniciais. Planeje sua compra considerando o impacto dessas mudanças no valor de entrada e nas taxas a serem pagas.

Reflexão Final: A Nova Realidade do Crédito Imobiliário.

As novas regras da Caixa Econômica Federal trazem desafios tanto para o comprador quanto para o mercado.

Aqueles que planejam adquirir um imóvel nos próximos meses devem reavaliar sua estratégia de financiamento e considerar alternativas, como consórcios, para evitar sobrecarregar seu orçamento.

Além disso, é prudente buscar orientação jurídica especializada para garantir que todos os aspectos legais e financeiros sejam compreendidos e para que a transação ocorra de maneira segura e vantajosa.

Os juros de obras são valores cobrados pelo banco durante o período de construção de um imóvel financiado. Durante a fase de obras, o banco libera parcelas do financiamento diretamente para a construtora e, até que a obra seja concluída, o consumidor paga apenas os juros incidentes sobre o valor liberado.

Essa cobrança cessa apenas quando o imóvel é finalizado e o financiamento é formalmente consolidado, momento em que começa o pagamento das parcelas a ser amortizadas.

Quando Ocorrer o Atraso na Entrega do Empreendimento

Se houver atraso na entrega da obra, o consumidor pode ser prejudicado, pois continuará a pagar os juros de obras até a entrega definitiva do imóvel, prolongando o tempo em que arcará com essa despesa. Além disso, a cobrança de juros de obra durante o atraso pode ser considerada abusiva, pois o consumidor não está usufruindo do bem.

Responsabilidade do Construtor/Incorporador

A responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel é do construtor ou incorporador, que devem cumprir o prazo estipulado em contrato. O descumprimento gera:

1. Danos materiais: o comprador pode pleitear o reembolso dos valores pagos a título de juros de obras durante o período de atraso, já que não deveria estar arcando com essa despesa. Além disso, pode haver a solicitação de indenização por danos como aluguel de outro imóvel enquanto espera a conclusão da obra.

2. Danos morais: o atraso pode gerar angústia e frustração para o comprador, o que possibilita a busca de indenização por danos morais em casos de atraso prolongado ou de má-fé por parte da construtora.

Responsabilidade da Instituição Financeira na Cobrança dos Juros de Obras

Além da responsabilidade do construtor/incorporador, a instituição financeira que concede o financiamento também possui um papel importante em situações de atraso na entrega do imóvel, especialmente no que se refere à cobrança dos juros de obras.

Quando o imóvel é financiado na planta, o banco que concede o crédito libera o montante para a construtora de forma gradual, conforme o avanço da obra.

Porém, em caso de atraso na obra, o consumidor continua a pagar esses juros, o que pode gerar um ônus financeiro considerável.

Assim, a responsabilidade da instituição financeira em relação a isso decorre de vários fatores:

1. Dever de fiscalização: O banco que financia a obra tem a obrigação de acompanhar o progresso da construção e certificar-se de que os recursos estão sendo utilizados corretamente pela construtora. Caso o atraso seja decorrente de má gestão ou desvio de recursos, o banco pode ser corresponsável, tendo em vista sua falha em monitorar a execução da obra.

2. Cobrança abusiva: Se o atraso na entrega não é justificado e está causando prejuízo ao consumidor, a manutenção da cobrança dos juros de obra por parte da instituição financeira pode ser considerada abusiva. Em alguns casos, a Justiça tem reconhecido a ilegalidade da cobrança desses juros após o término do prazo contratual de entrega, impondo à instituição financeira a suspensão dessas cobranças.

3. Responsabilidade solidária: Embora a principal responsabilidade pelo atraso seja do construtor/incorporador, em alguns casos, a instituição financeira pode ser considerada corresponsável pelos prejuízos sofridos pelo consumidor. Isso ocorre quando há negligência na fiscalização do andamento da obra, bem como não observância aos prazos fixados no contrato com a instituição bancária.

Em resumo, a instituição financeira também pode ser responsabilizada em casos de cobrança indevida ou abusiva de juros de obras durante o atraso da entrega do imóvel. Se o banco não fiscalizar adequadamente a obra ou continuar cobrando os juros após o prazo contratual de entrega, o consumidor tem o direito de buscar judicialmente a reparação desses danos.

Como o Consumidor Deve Agir

Em casos de atraso na entrega, o consumidor tem algumas opções para garantir seus direitos:

1. Analisar o contrato: Verificar o prazo de tolerância estabelecido no contrato (geralmente de 180 dias), e se esse prazo foi ultraado sem justificativa, há possibilidade de ação judicial.

2. Notificar a construtora/incorporadora e instituição bancária: A notificação extrajudicial pode ser o primeiro o para buscar uma solução amigável, pedindo a regularização do atraso ou o reembolso dos juros pagos indevidamente.

3. Buscar a via judicial: Caso não haja acordo, o comprador pode ingressar com uma ação na Justiça solicitando a devolução dos juros de obra, além de possíveis indenizações por danos materiais e morais.

4. Exigir a rescisão contratual: Em casos de atraso significativo, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, corrigidos monetariamente, e, eventualmente, pleitear indenização por prejuízos sofridos.

Conclusão

O atraso na entrega de empreendimentos traz uma série de consequências negativas ao consumidor, principalmente no que diz respeito aos juros de obras.

A responsabilidade dos participantes da relação jurídica é bem definida e o consumidor pode, além de buscar a devolução de valores pagos, pleitear indenizações por danos materiais e morais, sendo essencial o acompanhamento jurídico especializado para garantir a defesa de seus direitos.

Fica a dica e até a próxima.

A locação imobiliária é uma das transações mais comuns no mercado, sendo regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Um aspecto crucial nas relações locatícias é a garantia exigida pelo locador para assegurar o cumprimento das obrigações contratuais por parte do locatário. Essa garantia visa cobrir eventuais inadimplências no pagamento do aluguel e encargos relacionados, como IPTU, contas de consumo e multas contratuais.

Modalidades de Garantia na Locação Imobiliária

A Lei do Inquilinato prevê quatro principais modalidades de garantia que podem ser exigidas em um contrato de locação. Vamos entender cada uma delas:

1. Caução

A caução é uma das formas mais comuns de garantia e pode ser prestada em dinheiro, imóveis ou bens móveis. No caso de caução em dinheiro, a legislação limita o valor ao equivalente a até três meses de aluguel que deverá ser depositado em caderneta de poupança. Ao término da locação, esse valor é devolvido ao locatário com os rendimentos da poupança, salvo se houver dívidas pendentes.

A caução de bens moveis, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; já a de bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

2. Fiança

A fiança é a modalidade em que uma terceira pessoa, o fiador, se compromete a pagar as dívidas do locatário caso ele não honre seus compromissos. A fiança é amplamente utilizada, especialmente por não exigir desembolso imediato por parte do locatário. Contudo, é importante que o fiador possua bens ou renda suficiente para cobrir eventuais débitos.

3. Seguro Fiança

O seguro fiança é contratado junto a uma seguradora, que assume a responsabilidade de cobrir os débitos do locatário. Essa modalidade tem se tornado cada vez mais popular devido à sua praticidade e segurança. O custo do seguro pode ser pago pelo locatário em parcelas mensais, o que o torna mais ível. Além disso, algumas seguradoras oferecem coberturas adicionais, como danos ao imóvel e multas contratuais.

4. cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é uma modalidade de garantia real, amplamente utilizada em contratos de financiamento e outras operações empresariais. Nessa forma de garantia, o devedor ou garantidor transfere fiduciariamente ao credor a titularidade de quotas de um fundo de investimento, com o objetivo de assegurar o cumprimento da obrigação principal.

Qual é a Melhor Garantia para o Locatário?

Do ponto de vista do locatário, a melhor modalidade de garantia dependerá de suas condições financeiras e da flexibilidade que busca no contrato de locação.

- Para locatários que dispõem de uma reserva financeira, a caução em dinheiro pode ser uma boa escolha, pois ao final do contrato o valor é devolvido corrigido.

- Já para aqueles que preferem evitar o desembolso inicial, o seguro fiança ou a fiança são opções interessantes, desde que consigam um fiador ou que o custo do seguro seja ível.

A Responsabilidade do Fiador e Seus Bens

Um dos pontos mais discutidos na modalidade de fiança é a responsabilidade patrimonial do fiador em caso de inadimplência do locatário. De acordo com o artigo 39 da Lei do Inquilinato, o fiador responde pela dívida do locatário, podendo ter seus bens penhorados para o pagamento de débitos.

Bens do Fiador podem ser penhorados?

Sim, os bens do fiador podem ser penhorados. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem consolidando o entendimento de que, em caso de inadimplência, o fiador responde com seu patrimônio pessoal, inclusive o bem de família que, por regra geral, é impenhorável, mas pode ser atingido para cobrir dívidas locatícias.

Esse entendimento foi firmado na Súmula 549 do STJ, que assegura a penhora do bem de família do fiador em contratos de locação, com base no artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90, que estabelece exceções à impenhorabilidade do bem de família.

O Limite da Fiança

É importante destacar que o fiador somente responderá até o limite do valor e do prazo estabelecidos no contrato de locação. Caso o contrato seja renovado sem o consentimento do fiador, a fiança não se estende automaticamente ao novo período. Além disso, o fiador pode, a qualquer momento, solicitar a sua exoneração, cessando sua responsabilidade após o prazo de 60 dias, conforme previsto no artigo 835 do Código Civil.

Conclusão

A escolha da modalidade de garantia mais adequada em um contrato de locação depende das necessidades e possibilidades do locatário. A caução em dinheiro é vantajosa por sua simplicidade e retorno financeiro ao final da locação, enquanto o seguro fiança pode ser uma opção mais prática e menos burocrática.

Já a fiança envolve uma análise cuidadosa por parte do fiador, pois seus bens, inclusive o bem de família, podem ser penhorados para cobrir eventuais dívidas do locatário, conforme a jurisprudência vigente.

Entender os direitos e as responsabilidades de cada uma das partes é fundamental para garantir uma locação segura e equilibrada para ambos os lados.

Lembrem-se que o mais importante é contar com a análise de um advogado especializado no tema, para que se faça um contrato seguro e que garanta direitos igualitários as partes.

Fica a dica e até a próxima.